Boliglån - Det forventer banken af dig

Boligkøb er en stor beslutning, og det næste store skridt er at få finansieringen på plads. Når drømmeboligen er fundet, og købsaftalen underskrevet, er det tid til at tage en snak med banken for at få det nødvendige boliglån.

Men hvad forventer banken af dig, og hvordan processen med at blive godkendt til et lån?

Forhåndsgodkendelse: En vigtig, men ikke endelig aftale

Måske har du allerede haft en indledende samtale med banken og fået en forhåndsgodkendelse. Den indikerer, hvor stort et boliglån banken vurderer, at du kan optage, baseret på din økonomi.

Men det er vigtigt at forstå, at en forhåndsgodkendelse ikke er en garanti for, at du kan låne til netop den bolig, du har valgt.

Den endelige kreditgodkendelse begynder først, når bolighandlen er lukket, og banken har vurderet den specifikke bolig. Din bankrådgiver vil derfor skulle gennemgå både din økonomi og boligens værdi, før lånet kan bevilges.

Dokumenter banken skal bruge

For at kunne kreditvurdere dig og udarbejde et lånetilbud, skal banken have adgang til en række oplysninger om din økonomi. Typisk vil du blive bedt om at indsende følgende dokumenter:

Årsopgørelse fra SKAT.
Lønsedler fra de seneste tre måneder.
Betalingsservice-oversigt fra din netbank.
Dokumentation for din øvrige gæld eller formue, som fx opsparing, værdipapirer, bil eller fast ejendom.
Årsregnskab og periodebalance, hvis du er selvstændig erhvervsdrivende.
Et opdateret budget.

Din bank kan dog kræve yderligere dokumentation afhængigt af din økonomiske situation. Vær klar til at svare hurtigt på eventuelle spørgsmål for at undgå forsinkelser i processen.

Forbered et realistisk budget

Før mødet med banken er det vigtigt at opdatere dit budget, så det afspejler de forventede udgifter til den nye bolig.

Hvis du allerede har lavet et budget i forbindelse med forhåndsgodkendelsen, skal dette nu tilpasses de faktiske udgifter, som fx:

Vedligeholdelsesomkostninger for ældre ejendomme.
Faktiske tal for varme- og ejendomsskatter.
Nye forsikringer eller øvrige boligrelaterede udgifter.

Et detaljeret budget giver banken et klart billede af, hvordan din økonomi ser ud med boliglånet. Mange banker tilbyder budgetskabeloner, du kan bruge som udgangspunkt. Alternativt kan du finde gratis budgetværktøjer på Rådtilpenge.dk, som er en tjeneste under Finanstilsynet.

Din fremtid spiller en rolle

Din bankrådgiver vil sandsynligvis også spørge ind til dine fremtidsplaner for at sikre, at lånet passer til din økonomi på længere sigt. For eksempel:

Har du planer om at få børn i de kommende år?
Vil du prioritere plads i budgettet til rejser eller andre store udgifter?
Skal du købe bil for at få hverdagen til at hænge sammen i den nye bolig?
Ser du udsigt til en forfremmelse eller højere indkomst?

Banken vil bruge disse oplysninger til at vurdere, hvorvidt din økonomi er robust nok til både at håndtere boliglånet og dine øvrige drømme og behov.

Sådan vurderer banken din økonomi

Når banken vurderer, om du kan få et boliglån, ser de på flere forskellige faktorer. Her er de vigtigste parametre:

Indkomst: Banken kigger på din nuværende og fremtidige indtjeningsmuligheder baseret på din alder, uddannelse og job.
Budget: Din økonomi skal hænge sammen efter lånet. Banken vurderer, om du har tilstrækkeligt rådighedsbeløb til faste udgifter og uforudsete hændelser. En tommelfingerregel siger:
- Minimum 7.000 kr. pr. voksen.
- 12.000 kr. for et par.
- 2.500 kr. ekstra pr. barn i husstanden.
Formue: Hvis du har opsparing, ejendomme, biler eller værdipapirer, vil banken tage dette med i vurderingen af din økonomiske robusthed.
Lånehistorik: Din tidligere evne til at håndtere lån og regninger spiller også en rolle. Har du overholdt dine betalingsaftaler?

Lånetilbud: Sådan finder du det rette lån

Når banken har vurderet din økonomi, får du et lånetilbud baseret på den type boliglån, du ønsker at optage. Et lånetilbud inkluderer en beregning af lånets samlede omkostninger, inklusiv renter, bidragssatser og gebyrer.

Hvis du ikke allerede har besluttet dig for, om du vil have fast eller variabel rente, eller om lånet skal være med eller uden afdrag, kan du bede banken om at lave flere forskellige lånetilbud. Det giver dig mulighed for at sammenligne, hvad hver type lån vil koste dig.

Låneregler du skal være særligt opmærksom på

Der er visse regler, der kan begrænse dine valgmuligheder, når du vælger boliglån. Disse regler er designet til at sikre, at du ikke optager et lån, som din økonomi ikke kan håndtere. Her er nogle af de vigtigste:

Du kan kun få lån med variabel rente og afdragsfrihed, hvis din økonomi er stærk nok til at betale for et fastforrentet lån med afdrag.
Har du en gældsfaktor større end 4 (din gæld overstiger fire gange din husstands årsindkomst efter skat), og dit realkreditlån udgør mere end 60 % af boligens værdi, kan du kun vælge mellem:
- Fastforrentet lån med eller uden afdrag.
- F5-lån med afdrag.
Hvis du køber bolig i Storkøbenhavn eller Aarhus, er der yderligere krav:
- Din formue skal kunne modstå et boligprisfald på 10-25 %, afhængigt af din gældsfaktor.
Hvis du ønsker variabel rente, skal du kunne godkendes til en højere rente end den aktuelle – ofte 1 % højere eller minimum 4 %.

Få rådgivning fra en uvildig, finansiel rådgiver

Bankerne har forskellige kriterier for kreditvurdering, og det er ikke ualmindeligt, at én bank afslår et lån, som en anden bank ville godkende. Det kan derfor være en god idé at indhente lånetilbud fra flere banker og realkreditselskaber for at finde den bedste og billigste løsning. Kontakt Jurateam, hvis du har brug for hjælp til at få indhentet de bedste lånetilbud.

Når du indhenter tilbud, kan du også sammenligne omkostninger som renter, bidragssatser og etableringsgebyrer. Disse kan variere betydeligt mellem bankerne og kan spare dig mange penge over tid.

Forhandling og gebyrer

Nogle af gebyrerne på dit boliglån kan være til forhandling. Det kan fx være oprettelsesgebyrer eller mindre omkostninger i forbindelse med låneoptagelsen. En god forhandling kan spare dig flere tusinde kroner, som du kan bruge på andre ting i forbindelse med dit nye hjem.

Opsummering

Når du søger boliglån, forventer banken, at du har styr på din økonomi og kan fremvise den nødvendige dokumentation. Forbered dig grundigt ved at opdatere dit budget og lade Jurateam indhente flere lånetilbud. Husk, at låneregler kan begrænse dine muligheder, men med en realistisk tilgang og god rådgivning kan vi finde det boliglån, der passer bedst til dig og din økonomi.

Kontakt Jurateam