UA-209174139-1
 
Søg
  • Kira Niro

Hvad er et skøde og hvad betyder tinglysning?

Et skøde er en registrering af ejerskab over en ejendom i det offentlige tinglysningssystem. Registreringen sker ved tinglysning.


Et finurligt historisk faktum er, at tinglysning egentlig består af to ord "tinge" og ”at lyse”.


I gamle dage skulle man forbi domhuset (”Tinge”), hvor overdragelsen af en ejendom først havde fundet sted, når der var sket ”lysning”. Lysning betød oplæsning eller bekendtgørelse. At man gjorde andre bekendt med, at nu var der sket et ejerskifte af en ejendom. Så helt konkret skulle domsmanden oplæse/lyse for andre, førend der var sket ejerskifte af en bolig.


Lige så finurligt er det, at der tidligere også var en proces, hvor sælger medbragte en smule jord fra ejendommen til domhuset (”Tinget”) og smed det ned i skødet på Køber.


Deraf kommer begrebet ”Skøde”


Så det forklarer jo alt.


  1. Skødet er et bevis på, at ejendommen nu er din.

  2. Tinglysning er en offentliggørelse, så andre også ved, at ejendommen nu er din.


Skødet er navnet på det dokument, som beviser overfor andre, at du er den retmæssige ejer af et hus eller en lejlighed.


Offentliggørelse af dit ejerskab sker ved tinglysning – altså at registrere det i tingbogen, så alle derefter ved, at boligen, det er din!




Tinglysning af et skøde


Et skøde er ikke en købsaftale. En købekontrakt eller købsaftale indeholder mange detaljer, der regulerer forholdet mellem køber og sælger. Det kan være købesum eller pris, overtagelsesdato, vilkår for finansiering, udbetaling og deponering og gerne også en masse standardvilkår samt de specifikke forhold, som sælger og køber bliver enige om ved købet.


Tidligere tinglyste man ofte hele købsaftalen i mangel af bedre løsning, men fandt ud af, at tinglysning og dermed offentliggørelse af en så detaljeret aftale ikke var hensigtsmæssigt. Det er ikke alle, der skal vide alt om din bolighandel, så der skulle findes en anden løsning.



Skødet


Konkret tinglyser man nu yderst sjældent en købsaftale. I stedet udvælger man helt specifikke oplysninger om handlen – sådan køber og sælger, hvilken præcis ejendom, hvilken overtagelsesdag, ejerskiftesum og om der er særlige forhold, der gør sig gældende. Disse minimale oplysninger registreres så digitalt i Tingbogen ved tinglysning af et ”minimalskøde”


Der er ganske specifikke krav i Tinglysningsloven og i tinglysnings bekendtgørelsen, så man kan ikke udelade de få oplysninger eller skrive noget andet, ligesom man heller ikke slipper for at betale tinglysningsafgiften, der for skødets vedkommende svarer en variabel tinglysningsafgift på 0,6 % af købesummen (oprundet til nærmeste 100 kr.) og tillagt en fast tinglysningsafgift på 1750 kr.


Skødet underskrives digitalt med NemID eller MitID af både sælger og køber.


Man kan også opleve, at man bliver bedt om at afgive fuldmagt til Sælgers advokat, der derefter sørger for at tinglyse skødet til aftalt pris og med aftalte oplysninger. Det sker typisk ved projektsalg og opførelse af nybyggeri, hvor det er vigtigt, at alle skøder for alle boligkøb tinglyses samtidig. Det er ofte ganske praktisk, men følger også af det princip, at sælger, der ofte er ejendomsudvikler, har behov for at der sker lysning og derefter frigivelse af købesum på et af sælger valgt tidspunkt.



Ingen mulighed for NemID eller MitID?


Der er stadig mulighed for at underskrive et skøde manuelt, hvis man ikke har mulighed for at anvende den digitale løsning. Det sker yderst sjældent, men nogle gange er det nødvendigt, hvis udlændinge eller udenlandske virksomheder eller fonde køber fast ejendom i Danmark.


Det ses også, når vores ældre medborgere sælger huset og måske er blevet for gamle til at håndtere digitale løsninger. Så kan man altså slippe afsted med en gammeldags skriftlig fuldmagt til sin køberrådgiver eller advokat.



Er det nødvendigt at tinglyse?


Det korte svar er JA! Selvfølgelig skal man tinglyse, så der er styr på hvem, der ejer hvad.


Men i nogle tilfælde, så gør man det alligevel ikke. Det er en smule teknisk.


Hvis der sælges til Køber 1 på overtagelsesdag A og Køber 1 videresælger til Køber 2 med samme overtagelsesdag A, så giver det ikke mening, at tinglyse skøde for køber 1. Så er der mulighed for at gå direkte videre til Køber 2, selvom det betyder, at Køber 1 slet ikke fremgår af tingbog.


Det ses typisk ved projektsalg af lejligheder, hvor en køber under byggeriet beslutter at sælge sin ret til den kommende bolig videre. Sådanne videresalg af en projektsalgslejlighed forekommer ofte.


Det ses også ved store handler, hvor et selskab køber en investeringsejendom og når at finde en ny køber til ejendommen allerede inden overtagelsen.



Hvem kan sørge for tinglysning?


Det kan du!


Tinglysning i Danmark er bygget op sådan, at alle myndige har adgang til tinglysningssystemet og tingbøgerne - og alle kan tinglyse et skøde, hvis man bare følger Tinglysningsrettens vejledninger.


Det har de færreste dog mod på, særligt fordi det bliver en anelse kompliceret, når man skal tage stilling til byrder, hæftelser, servitutter, deklarationer og roller undervejs i forløbet. Det kræver viden og erfaring.


Så hvis du ikke er erfaren indenfor tinglysning i millionklassen, så lad en professionel jurist, køberrådgiver eller boligadvokat sørge for tinglysning for dig. Så bliver det rigtigt i første forsøg, og du undgår at spilde hundredtusindvis af gode kroner i forgæves tinglysninger.


Så tager din køberrådgiver eller advokat også hånd om ejerpantebreve, skadesløsbreve, påtaleret og gud ved hvad der ellers kan være af udfordringer ved en tinglysning.


Men du kan godt selv - og fejl er dyre!

9 visninger0 kommentarer

Seneste blogindlæg

Se alle